O que é USUCAPIÃO e como requerer

Você mora há um bom tempo em uma casa que não é sua e não possui a escritura deste imóvel? Então, pode ser que tenha o direito de adquirir a posse legal do bem através da usucapião.

Usucapião é o direito de adquirir um bem, imóvel ou móvel, através da posse. Contudo, o bem não pode ser público e você deve utilizá-lo pelo período de tempo que a lei determina, sem interrupção ou contestação de sua posse, independente de título ou boa-fé.

No entanto, fazer uso desse direito não é tão simples assim, uma vez que existem vários requisitos que a legislação estabelece para que você possa usucapir um bem.

Além disso, existem diversos modelos de usucapião e cada um possui especificidades próprias. Por isso preparamos esse artigo para você compreender as diferenças entre cada uma e identificar a que melhor se enquadra no seu caso.

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Quais são os pré-requisitos para a usucapião?

Existem vários tipos de usucapião e cada uma delas possui requisitos próprios. No entanto, alguns deles são comuns a todas as modalidades dessa ação. Além disso, eles estão relacionados aos mesmos pontos. Veja:

• Exercício da posse

Você deve ocupar o imóvel com intenção de posse e como se fosse, de fato, o dono do imóvel, ou seja, se você mora em uma casa alugada, não poderá usucapi-la, já que você não exerce a posse com status de dono.

• Como ocorreu a posse

Para usucapir um bem, sua posse deve se dar de maneira mansa, pacífica e contínua. Além disso, a posse deve ser justa. Ou seja, não pode ser clandestina, precária ou mediante violência.

• Concedimento do direito

Por fim, você não pode receber esse direito mais de uma vez, ou seja, se você já usucapiu um bem, não poderá fazê-lo novamente.

Além disso, ele não é estendido a imóveis públicos e também não é possível usucapir bens nos quais há vigência de condição suspensiva, como exemplo: “Te darei essa casa se você passar na faculdade”.

Quais os tipos de usucapião?

A usucapião se divide em algumas categorias e cada uma delas possui características específicas. A seguir, nós explicaremos para você as singularidades de cada viés, para que você verifique qual delas se adequa melhor a sua situação!

• Extraordinária (bens imóveis)
• Ordinária (bens imóveis)
• Especial rural
• Especial Urbana
• Coletiva
• Especial familiar
• Usucapião de Bens Móveis

Usucapião Extraordinária

O artigo 1.238 do Código Civil prevê essa modalidade. Ela te garante o direito de adquirir a propriedade após exercer a posse por, pelo menos, 15 anos ininterruptos e sem oposição, como se você fosse o/a dono(a), independente de título ou boa-fé.

Além disso, este prazo pode diminuir para 10 anos se aquela for a sua casa de moradia ou se você tiver feito melhorias de caráter produtivo.

Usucapião Ordinária

Você tem direito a esse tipo de usucapião se permaneceu no imóvel por 10 anos de maneira contínua e incontestada, com justo título (contrato de venda entre possuidor e proprietário) e boa-fé.

Desse modo, nestas condições, você terá a oportunidade de adquirir a propriedade deste bem.

Contudo, é possível reduzir esse tempo para 05 anos, se você tiver adquirido o imóvel onerosamente, além de ter realizado melhorias nele e utilizá-lo como moradia.

Usucapião Especial Rural

Você tem direito a esse tipo de usucapião se a terra que ocupou estiver em área rural, desde que não sejam superiores a 50 hectares. Além disso, ele também é conhecido como pro labore.

Assim, quem viver em terra que se enquadre nesses requisitos por 05 anos, sem interrupção, e usando-a de maneira produtiva e como moradia, terá direito a sua propriedade.

Usucapião Especial Urbana pro misero

O artigo 183 da Constituição Federal prevê esse tipo de usucapião. Desse modo, de acordo com a CF, para ter direito a esse tipo de usucapião, você deve seguir estes requisitos:

• A pessoa deve exercer a posse contínua do imóvel urbano por, pelo menos, cinco anos ininterruptamente, como se fosse dono;
• O imóvel deverá ter, no máximo, 250m²;
• O imóvel não pode ser público;
• A pessoa não pode possuir outro imóvel, rural ou urbano;
• A pessoa não pode ter adquirido bem imóvel anteriormente por usucapião, uma vez que esse direito só é concedido uma única vez.

Usucapião Coletiva

Existe um tipo de usucapião no qual mais de uma pessoa pode usucapir o mesmo terreno, que é denominado usucapião coletiva. Ele está previsto pelo artigo 10 do Estatuto das Cidades:

“Art. 10.  Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.”

Assim, para que a usucapião coletiva aconteça basta:

• O grupo de pessoas ocupar o terreno há mais de 5 anos;
• Ninguém ser dono de outro imóvel;
• Durante a divisão igualitária do terreno (que pode ser alterada depois, respeitados os dispositivos legais), o tamanho do terreno ser inferior a 250m² por possuidor.

Além disso, esse tipo de condomínio, após constituído, torna-se indivisível, não sendo passível de extinção, com exceção dos casos nos quais dois terços dos condôminos deliberarem favoravelmente.

Usucapião Especial Familiar

Esse tipo de usucapião é muito parecido com a usucapião especial urbana, uma vez que o imóvel usucapido deve estar em área urbana e não possuir mais que 250m².

No entanto, ao contrário da especial urbana, neste modelo, o tempo mínimo para que algo possa ser usucapido é de dois anos.

Além disso, a usucapião especial familiar acontece quando o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandona o lar conjugal, deixando o imóvel para a outra parte morar, sem oposição.

Entretanto, além da necessidade da posse ser direta, ininterrupta e sem oposição, ela deve ser exclusiva. Ou seja, a parte que abandona o lar não pode contribuir para sua manutenção.

Usucapião de Bens Móveis

Como já foi dito, também é possível usucapir bens móveis: veículos, equipamentos, dinheiro. Para que ela aconteça, é necessária a posse contínua e incontestada do bem por três anos, com justo título e boa-fé.

No entanto, se a posse for prolongada por cinco anos, o bem será passível de usucapião independente da existência de título ou boa-fé.

Qual a diferença entre usucapião familiar e usucapião de imóveis de herança?

Bom, a principal diferença entre usucapião familiar e usucapião de imóveis de herança está relacionado à pessoa que pretende usucapir o imóvel: 

Então, no processo de usucapião familiar, isso diz respeito ao cônjuge que compartilhava um imóvel com o outro, mas foi abandonado.

Segundo o ordenamento jurídico brasileiro, quando o abandono do lar supera dois anos e o ex-cônjuge não reivindicou seus direitos sobre ele, o possuidor do imóvel poderá ter domínio integral sobre ele.

Já usucapião de imóveis de herança, por outro lado, pode ser feita por qualquer um dos herdeiros legítimos do imóvel inventariado e por qualquer uma das formas de usucapião previstas pela ordem jurídica.

O que pode ser usucapido?

Você pode usucapir tanto bens móveis quanto imóveis. No entanto, você não pode adquirir bens fora de comércio ou públicos.

Além disso, não é possível usucapir bens que estejam em condição suspensiva ou sobre os quais exista algum tipo de causa impeditiva.

Assim, as condições que suspendem, impedem ou interrompem a usucapião acontecem quando ela é realizada:

• Contra os incapazes perante a lei;
• Quando há condição suspensiva que impeça que o bem seja possuído por outra pessoa;
• Contra os ausentes do país para realizarem serviços em prol da União, Estados ou Municípios, ou que servirem em tempos de guerra.

Por sua vez as causas impeditivas, que impossibilitam a existência dessa ação, acontecem entre:

• Cônjuges, durante a constância do casamento;
• Ascendente e descente, enquanto vigorar o poder familiar;
• Tutelado e curatelado e os tutores e curadores, enquanto vigorar a tutela ou curatela.

Portanto, caso o bem que você deseja usucapir não esteja nestas condições e você atenda aos pré-requisitos básicos, é possível entrar com uma ação de usucapião.

Como dar entrada nessa ação?

Para que a usucapião, de fato, seja reconhecida, você deve entrar com uma ação de usucapião no cartório ou na justiça, através de seu advogado.

A presença do advogado, preferencialmente especializado em ações possessórias, inclusive, é obrigatória nesses casos, devido a complexidade do tema.

Usucapião em cartório: quais os requisitos e valores?

Essa relação de valores é difícil de dar com exatidão, visto que eles dependem de outros fatores, como:

• O valor do imóvel em questão;
• Os honorários advocatícios*;
• Demais custas processuais*.

*Os honorários advocatícios e as custas processuais também variam de acordo com cada profissional ou atividade, mas você pode consultar a tabela da OAB do seu estado para estimar o valor mínimo que pode ser cobrado. 

A usucapião extrajudicial é a forma de aquisição de um bem, que pode ser feita em um cartório, pela pessoa que tem sua posse atual. Para isso, alguns requisitos devem ser preenchidos, como:

1. A posse do imóvel deve ser feita de modo adequado (ininterrupta e pacificamente);
2. Ter a representação e ser acompanhado(a) por um(a) advogado(a);
3. O imóvel não pode ser público, nem estar sob as ordens de outrem;
4. Deve ser realizada no Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que está situado o imóvel a ser usucapido;
5. O imóvel deve ter uma área de até 250m²;
6. Ata notarial;
7. Justo Título (quando houver);
8. Planta baixa do imóvel, assinada por profissional técnico (ART) e todas as partes (possuidor e proprietário anterior);
9. Certidão Negativa de Distribuição (para atestar que não há situação que comprometa o imóvel que se pretende usucapir).

Quem não paga o IPTU do imóvel tem direito a usucapião?

Então, o pagamento de IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) não é um requisito obrigatório para que tenha direito à usucapião e não pagá-lo também não é um fator que comprometa a pessoa que tem a intenção de usucapir o imóvel. 

Além disso, realizar o pagamento também não transfere automaticamente a propriedade ao possuidor, mas pode contribuir com um eventual processo de usucapião, servindo como uma das provas.

O antigo proprietário pode retornar ao imóvel durante o processo de usucapião?

O processo de usucapião é, por sua natureza, uma forma de adquirir o direito à propriedade por meio da posse de um bem, sendo essa posse exercida por muitos anos.

Se o(a) antigo(a) proprietário(a) retornar ao imóvel durante o processo e tentar cumprir as condições que configuram a usucapião, tentando retomar a posse, ele(a) estará cometendo uma invasão de propriedade, tendo em vista que o(a) posseiro(a) já tem direito sobre a propriedade (que está em processo de reconhecimento).

Então, não, o antigo proprietário não pode retornar ao imóvel durante o processo de usucapião, pois isso pode ser configurado como invasão. 

Quanto tempo demora um processo de usucapião? Tenho que contratar advogado?

A questão do tempo que pode levar é bem relativo em um processo judicial, pois são muitos os fatores que influenciam, em qualquer uma de suas fases.

Mesmo que existam alguns prazos processuais a serem cumpridos, não é possível determinar com exatidão quanto tempo levará para que seja finalizado.

A contratação de um advogado é essencial para garantir a segurança jurídica de qualquer ação, mesmo a feita por via extrajudicial. 

Temos mais uma dica certeira para você!

Após todas essas informações que trouxemos para você, mostrando tudo que envolve o processo de usucapião, esperamos ter te ajudado a identificar qual é o caso mais parecido com o seu, e o passo a passo que você deve seguir para abrir o processo e agilizar a sua situação.

Lembramos agora sobre a importância de você ter um advogado especialista em usucapião e ações possessórias, afinal, apenas ele poderá lhe orientar mais detalhadamente, analisando todas as questões específicas do seu caso.

A organização e abertura de um processo de usucapião exige um olhar mais cuidadoso e atencioso que apenas um advogado especialista pode lhe oferecer, porém para obter a segurança de que os seus direitos serão garantidos, só se torna possível quando você toma iniciativas.

Se você ainda tem dúvidas e precisa de orientações e direcionamentos mais precisos, entre em contato conosco AGORA pelos nossos canais disponibilizados aqui na página. Nossos advogados estão preparados para entender a sua situação.

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Fonte: https://www.vlvadvogados.com/